臨沂市房地產規模、結構和可持續性研究
2014-02-28 11:00 科技信息報今日文教周刊 文/范如華
房地產業作為國民經濟的基礎性產業，以其產業鏈條長、關聯度高、帶動力強的特性，對于推動經濟增長，促進地區民生改善，推進地區城市化進程等方面現實意義重大。在山東省臨沂市當前加快構建現代產業體系的背景下，客觀分析臨沂房地產業的現狀，審慎提出促進全市房地產適度、合理、可持續發展的參考建議，無疑至關重要。
一、發展軌跡：現狀描述、基本特點和發展潛力分析
（一）投資增長保持強勁，總量規模不斷擴大
“十一五”以來，臨沂房地產開發投資呈現穩步增長勢頭。2006—2013年臨沂房地產開發投資以年均30.4%的速度增長，較2006年增長4.7倍，房地產投資占全省比重由4.2%上升到5%。房地產開發投資占同期全市固定資產比重由2006年的9.5%提高到2013年的12.4%。我市房地產投資總量規模持續擴大的同時，房地產開發結構也逐漸優化。
1、從用途結構看，住宅投資仍是投資熱點，辦公樓、商業營業用房投資逐步活躍。2006—2013年間住宅開發投資占全部開發投資比重均保持在70%以上，一直占據開發投資的主導地位。辦公樓、商業營業用房投資占全部開發投資比重比2006年分別提高0.8個和1.6個百分點。
2、從資金結構看，資金渠道日趨多元，投資自主性明顯增強。2013年，在全市房地產開發資金來源中，自籌資金占比由2006年的28.6%提高到34.3%；國內貸款占比由26.3%下降為6.9%。房地產開發對貸款的依賴逐步走弱，預示著房地產開發的可持續性增強。
（二）市場日漸活躍，供需兩旺
“十一五”以來，臨沂商品房市場總體供需兩旺。2006—2013年，商品房竣工面積累計為2127.6萬平方米，以年均增長25.3%的速度快速發展。隨著城市化進程的深入推進和居民生活水平的日益提高，商品房銷售快速增長。2006-2013年，商品房銷售面積累計為3087.6萬平方米，商品房銷售額累計為855.8億元，年均分別增長29.3%和45.2%。
（三）產業發展勢頭良好，貢獻日益增強
房地產業具有價值大、需要剛性、附加值高，并伴隨城市化進程持續升值的趨勢特點。較之其他行業，房地產經濟對國民經濟增長的貢獻度巨大，是經濟增長的重要支撐力量。“十一五”以來，臨沂房地產快速發展，市場主體規模持續擴大。2013年全市房地產開發企業由2006年的122家發展到350家，6年間共增加228家。
1、成為拉動全市固定資產投資增長的重要力量。房地產開發投資總量不斷擴大，占同期全社會固定資產投資比重總體上保持平穩。2006-2013年分別占全社會固定投資的9.5%、9.6%、11.1%、12.7%、11.2%、11.9%、11.6%、12.4%。
2、對財政收入的貢獻逐步加大。近年來，隨著房地產的快速發展，與此相關的土地拍賣收入、各項稅費等占財政收入的比重相當可觀。2013年，臨沂房地產業國、地稅收入35.7億元，是2006年的9.9倍，占全部國、地稅收入的12.2%，比2006年提高8.1個百分點。
3、增加了就業崗位，增加了農村居民的務工收入。“十一五”以來，全市房地產業所吸納的就業人數呈連續上升態勢。2013年底，全市從事房地產業的城鎮在崗職工人員為3667人，是2006年的1.8倍。同時，房地產業也帶動了建筑業等相關產業的發展，為其它行業的發展提供大量的就業機會或就業崗位，2013年全市從事建筑業的城鎮在崗職工人員為92076人，是2006年的2.7倍。
二、橫向分析，發展依然不足
“十一五”以來，臨沂房地產市場平穩較快增長，成果顯著。但臨沂房地產業較之于城市化進程，仍有一定差距。
（一）供給規模與臨沂人口大市地位不相稱。據2010年第六次全國人口普查數據顯示，臨沂常住人口為1003.9萬人，人口總量居全省第1位。2012年，臨沂城鎮化率達51.3%，比2011年提高1.7個百分點。國際經驗表明，城市化程度在30%-60%時，房地產市場進入高速發展時期，商品房市場需求將持續快速上升。
（二）人均投資水平較低。以2013年為例，臨沂人均開發投資額為2155元，比全省平均投資額4862元少2707元，僅為全省平均水平的44.3%。
（三）供需結構不盡合理。中小戶型住宅快速增長，總量規模占比偏小。從竣工面積來看，2013年全市商品住宅竣工面積中套型建筑面積在90平方米以下僅占總面積的10.8%；從施工面積上來看，中小戶型僅占全市住宅總額的9.7%。今年前三季度這兩個比重分別為13.4%、9%。
三、對策建議：保持臨沂房地產適度、合理、可持續發展
一是戰略轉變：有效整合資源，做大做強，提高核心競爭力。房地產企業從大而全、中而全、小而全的全能型的市場組織向專業化、分工協作的市場主體轉變。加強上下游產業鏈調研，整合產業鏈資源優勢，銀行和地方政府積極適應并協助房地產行業優勝劣汰和資源整合。
二是綜合調節：嚴把信貸關，公開、透明，引導合理住房消費。成立房地產行業綜合領導小組，負責協調規劃、土地、房管、建設等相關部門，由該機構統一制定標準和規則、指導房價、建立預警機制等。此外，在控制供給結構的同時，要充分發揮輿論媒體的宣傳作用，引導居民樹立健康的住房消費觀，量力而行，理性消費。
三是突出重點：重點發展滿足普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。嚴格執行各地的住房保障規劃和年度計劃，特別是市政府分解的保障性安居工程的各項目標，并將完成情況納入當地績效考核。由市政府牽頭，各相關部門參與組成聯合檢查組對各地落實情況進行督導調研。
（來源于：山東省臨沂市統計局）
一、發展軌跡：現狀描述、基本特點和發展潛力分析
（一）投資增長保持強勁，總量規模不斷擴大
“十一五”以來，臨沂房地產開發投資呈現穩步增長勢頭。2006—2013年臨沂房地產開發投資以年均30.4%的速度增長，較2006年增長4.7倍，房地產投資占全省比重由4.2%上升到5%。房地產開發投資占同期全市固定資產比重由2006年的9.5%提高到2013年的12.4%。我市房地產投資總量規模持續擴大的同時，房地產開發結構也逐漸優化。
1、從用途結構看，住宅投資仍是投資熱點，辦公樓、商業營業用房投資逐步活躍。2006—2013年間住宅開發投資占全部開發投資比重均保持在70%以上，一直占據開發投資的主導地位。辦公樓、商業營業用房投資占全部開發投資比重比2006年分別提高0.8個和1.6個百分點。
2、從資金結構看，資金渠道日趨多元，投資自主性明顯增強。2013年，在全市房地產開發資金來源中，自籌資金占比由2006年的28.6%提高到34.3%；國內貸款占比由26.3%下降為6.9%。房地產開發對貸款的依賴逐步走弱，預示著房地產開發的可持續性增強。
（二）市場日漸活躍，供需兩旺
“十一五”以來，臨沂商品房市場總體供需兩旺。2006—2013年，商品房竣工面積累計為2127.6萬平方米，以年均增長25.3%的速度快速發展。隨著城市化進程的深入推進和居民生活水平的日益提高，商品房銷售快速增長。2006-2013年，商品房銷售面積累計為3087.6萬平方米，商品房銷售額累計為855.8億元，年均分別增長29.3%和45.2%。
（三）產業發展勢頭良好，貢獻日益增強
房地產業具有價值大、需要剛性、附加值高，并伴隨城市化進程持續升值的趨勢特點。較之其他行業，房地產經濟對國民經濟增長的貢獻度巨大，是經濟增長的重要支撐力量。“十一五”以來，臨沂房地產快速發展，市場主體規模持續擴大。2013年全市房地產開發企業由2006年的122家發展到350家，6年間共增加228家。
1、成為拉動全市固定資產投資增長的重要力量。房地產開發投資總量不斷擴大，占同期全社會固定資產投資比重總體上保持平穩。2006-2013年分別占全社會固定投資的9.5%、9.6%、11.1%、12.7%、11.2%、11.9%、11.6%、12.4%。
2、對財政收入的貢獻逐步加大。近年來，隨著房地產的快速發展，與此相關的土地拍賣收入、各項稅費等占財政收入的比重相當可觀。2013年，臨沂房地產業國、地稅收入35.7億元，是2006年的9.9倍，占全部國、地稅收入的12.2%，比2006年提高8.1個百分點。
3、增加了就業崗位，增加了農村居民的務工收入。“十一五”以來，全市房地產業所吸納的就業人數呈連續上升態勢。2013年底，全市從事房地產業的城鎮在崗職工人員為3667人，是2006年的1.8倍。同時，房地產業也帶動了建筑業等相關產業的發展，為其它行業的發展提供大量的就業機會或就業崗位，2013年全市從事建筑業的城鎮在崗職工人員為92076人，是2006年的2.7倍。
二、橫向分析，發展依然不足
“十一五”以來，臨沂房地產市場平穩較快增長，成果顯著。但臨沂房地產業較之于城市化進程，仍有一定差距。
（一）供給規模與臨沂人口大市地位不相稱。據2010年第六次全國人口普查數據顯示，臨沂常住人口為1003.9萬人，人口總量居全省第1位。2012年，臨沂城鎮化率達51.3%，比2011年提高1.7個百分點。國際經驗表明，城市化程度在30%-60%時，房地產市場進入高速發展時期，商品房市場需求將持續快速上升。
（二）人均投資水平較低。以2013年為例，臨沂人均開發投資額為2155元，比全省平均投資額4862元少2707元，僅為全省平均水平的44.3%。
（三）供需結構不盡合理。中小戶型住宅快速增長，總量規模占比偏小。從竣工面積來看，2013年全市商品住宅竣工面積中套型建筑面積在90平方米以下僅占總面積的10.8%；從施工面積上來看，中小戶型僅占全市住宅總額的9.7%。今年前三季度這兩個比重分別為13.4%、9%。
三、對策建議：保持臨沂房地產適度、合理、可持續發展
一是戰略轉變：有效整合資源，做大做強，提高核心競爭力。房地產企業從大而全、中而全、小而全的全能型的市場組織向專業化、分工協作的市場主體轉變。加強上下游產業鏈調研，整合產業鏈資源優勢，銀行和地方政府積極適應并協助房地產行業優勝劣汰和資源整合。
二是綜合調節：嚴把信貸關，公開、透明，引導合理住房消費。成立房地產行業綜合領導小組，負責協調規劃、土地、房管、建設等相關部門，由該機構統一制定標準和規則、指導房價、建立預警機制等。此外，在控制供給結構的同時，要充分發揮輿論媒體的宣傳作用，引導居民樹立健康的住房消費觀，量力而行，理性消費。
三是突出重點：重點發展滿足普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。嚴格執行各地的住房保障規劃和年度計劃，特別是市政府分解的保障性安居工程的各項目標，并將完成情況納入當地績效考核。由市政府牽頭，各相關部門參與組成聯合檢查組對各地落實情況進行督導調研。
（來源于：山東省臨沂市統計局）