夏規(guī)定已備案商品房6個月內(nèi)不得漲價
2010-01-10 17:46 m.shouji3g.org.cn 中華文教網(wǎng)
新華社記者于瑤、馬俊
2009年以來，隨著房地產(chǎn)市場回暖向好，房地產(chǎn)商違法銷售、頻繁調(diào)價、捂盤惜售等行為層出不窮。為了調(diào)控房價，近期寧夏出臺了《寧夏回族自治區(qū)商品房銷售管理暫行辦法》，其中規(guī)定已備案商品房6個月內(nèi)不得漲價。這一空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否具有可操作性？種種違規(guī)行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺后引起社會廣泛關(guān)注。
房價亢奮讓購房者“后悔”
試圖通過限制房價漲幅來調(diào)控樓市，寧夏已不是第一家。2007年南京市就推行一房一價的政策，銷售價格需在經(jīng)過政策核定的基準(zhǔn)水平內(nèi)浮動。今年6月昆山市成為全國首個試點(diǎn)房價備案制度的城市，規(guī)定價格主管部門對普通商品房實行價格成本備案，并明確商品房利潤率不得超過12％。
許多人為此稱贊這是政府調(diào)控房價的“積極性作為”。2009年下半年以來，部分城市的房價飛漲已經(jīng)到了不得不調(diào)控的地步了。據(jù)寧夏回族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示，1月份至11月份，寧夏商品房銷售面積和銷售額雙雙創(chuàng)年內(nèi)新高，銷售面積628．20萬平方米，銷售額196．34億元，分別比上年同期增長41．2％和81．5％。
銀川的商品房銷售總額達(dá)到80億元，部分樓盤的價格漲幅甚至高達(dá)50％。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在銀川市南部的寶湖附近，一個樓盤2009年年初每平方米的房價是3000元左右，年底就到了4700元。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀川房價或?qū)⒄w加速進(jìn)入單價6000元時代。據(jù)一位有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)介紹，銀川市2009年的商品房均價大概上漲了22％，相當(dāng)于每平方米上漲680元，遠(yuǎn)高出原來預(yù)計的12％。
與高亢的房價相對應(yīng)的是樓盤銷售的火暴場面。記者連日來走訪了一些中高端樓盤發(fā)現(xiàn)，很久沒有見到的提前排隊等待開發(fā)商開盤的現(xiàn)象重新出現(xiàn)。由于房源緊張，一些購房者走進(jìn)售樓部首先就問：“還有房子沒有？”百姓擔(dān)憂無房的心理普遍存在。“房價怎么可能會下降？不要‘一天一漲價’就好了，同樣的小區(qū)，朋友幾個月前買一平方米2000多元，我現(xiàn)在買就漲到4000多元，后悔死了。”剛剛購買新房的市民小葛說。
而在這種量價齊升的形勢下，很多開發(fā)商似乎并不著急出售，捂盤沖動強(qiáng)烈。在采訪中記者了解到，銀川市很多樓盤存在各種形式的團(tuán)購現(xiàn)象，也因此引發(fā)很多炒賣樓號的行為。在銀川市生態(tài)住宅中心北塔湖附近，很多樓盤還沒開盤多數(shù)房源就已經(jīng)被內(nèi)定或團(tuán)購，能夠在售樓部購買的房源寥寥無幾。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士反映，現(xiàn)在炒賣樓號現(xiàn)象在銀川有所抬頭，前不久一些升值潛力大的樓盤一個樓號甚至炒到8萬元，而這些房源很多來自于內(nèi)部團(tuán)購。
本月起，寧夏有關(guān)部門正在想辦法打擊開發(fā)商的違法銷售、捂盤惜售等行為。
房價瘋漲牛頭為何摁不下
盡管政府調(diào)控房價的決心很堅決，但是一些購房者卻表示擔(dān)憂，認(rèn)為很多調(diào)控手段和措施推行起來可能受挫。開發(fā)商對后市看漲，可以采取放慢建設(shè)和銷售進(jìn)度的方式對抗，政府的價格干預(yù)政策怕是只能管一時，搞不好半年之后房價又開始猛漲。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示，這樣的規(guī)定對開發(fā)商雖然能夠形成一定程度的威懾，但在寧夏公布的辦法中，有些規(guī)定仍然不具體。辦法中并沒有規(guī)定樓盤的備案價格如何審查，如果過了6個月大限，開發(fā)商該如何調(diào)價？因此執(zhí)行起來有難度。銀川市房地產(chǎn)協(xié)會的一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前國務(wù)院提出要遏制部分城市房價過快上漲，但是調(diào)控一定要有手段，如果要限制房地產(chǎn)商備案價格后隨意調(diào)價，就要把它的價格成本摸清楚。
2009年以來，土地的稀缺性似乎突然被放大了，開發(fā)商拿地的熱情非常高漲，銀川市現(xiàn)有的配套設(shè)施健全、生活便利、升值潛力大的地塊已經(jīng)所剩無幾，連銀川郊縣的土地都被拍到一畝80萬元。如果想要平抑房價，還是要增加土地的供應(yīng)量，這樣市場上的供給緊張才能緩解。
另外，日益高漲的樓市使投機(jī)性炒作成分加大。經(jīng)歷了金融危機(jī)后，許多投資者對投資股票、基金等虛擬資產(chǎn)的積極性有所下降，對于房屋等不動產(chǎn)的投資意向卻非常濃厚，“手中有房，心中不慌”的心理愈演愈烈。“懷揣投機(jī)心理買房的人不斷增多，在銀川市越是高檔樓盤越是火熱。”一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人說。在銀川市的一些新建小區(qū)內(nèi)記者注意到，晚上亮燈居住的用戶稀疏可見，銀川市幾家大型供熱企業(yè)也普遍反映，一到冬天，就會有不少用戶要求停暖，因為很多人買了房子根本不住。
保障性住房建設(shè)的欠賬太多也成為房價高漲的因素之一。近年來，保障性住房建設(shè)在住房建設(shè)中所占比例太低，各地開建的積極性仍然不足，使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。寧夏科亨置業(yè)公司副總裁楊曉峰說：“如果房地產(chǎn)市場任憑商品房一手遮天，就不可能做到遏制房價過快上漲。對于社會保障性住房的認(rèn)識，不能僅限于對低收入家庭‘居者有其屋’的保障作用，增大投放量有助于防止房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展。”
遏制房價過快上漲要有硬手段
寧夏住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳就新出臺的規(guī)定表示，一個樓盤備案價格之后的銷售周期大概三到五個月，規(guī)定已備案商品房6個月不得漲價，是為了保證開發(fā)商和購房者之間銷售信息的對等。
一些市民認(rèn)為，對商品房銷售進(jìn)行價格干預(yù)是有必要的，政府需要出手穩(wěn)定房價。雖然很多城市的房地產(chǎn)管理部門已開通備案系統(tǒng)向社會公布樓盤信息，但是備案的房價往往與實際銷售價格有很大差距。若是房價上漲，開發(fā)商對房價繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，就會出現(xiàn)房企競相通過土地拍賣市場高價拿地，造成地價節(jié)節(jié)攀升、建房后暫不銷售以取得更大利潤和隨意調(diào)價等違規(guī)行為。
寧夏大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長鄧宇認(rèn)為，進(jìn)行行政干預(yù)雖然很直接，短期內(nèi)有助于穩(wěn)定房價，但是開發(fā)商很可能想盡辦法“軟抵抗”，通過捂盤延長銷售周期，等待漲價時機(jī)的到來。目前房價猛漲很大程度上是因為炒作和暗箱交易，從根本上來說，穩(wěn)定樓市需要政府間接調(diào)控，當(dāng)務(wù)之急是“一增、一打”，一方面千方百計增加中低價位商品房的供應(yīng)，另一方面打擊愈演愈烈的炒賣房號等投機(jī)行為和開發(fā)商變戲法式的捂盤惜售行為。
溫家寶總理在日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議上提出，要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。一些分析人士認(rèn)為，保障性住房建設(shè)要有嚴(yán)格的計劃，地方政府要對保障性住房建設(shè)心中有數(shù)。據(jù)了解，為了加強(qiáng)調(diào)控手段，寧夏從2010年1月起，將從施工單位以及投資主體直接采集相關(guān)數(shù)據(jù)，按月向社會發(fā)布保障性住房的施工面積、竣工面積，廉租房的施工面積、竣工面積和竣工套數(shù)等數(shù)據(jù)，并監(jiān)控本年對低收入人群的保障性住房面積和套數(shù)。
一些房地產(chǎn)市場分析人士認(rèn)為，干預(yù)地價而非直接干預(yù)房價是政府調(diào)控樓市重要途徑。地價過快上漲必然推高開發(fā)商的預(yù)期，導(dǎo)致購房者不得不接受房價連年上漲的現(xiàn)實。據(jù)了解，銀川市郊縣的商品住宅用地已經(jīng)拍到80萬元一畝，一些開發(fā)商拿地之后成了燙手山藥，不得不推遲開發(fā)時間，有些開發(fā)商干脆退地。此外，政府管理房地產(chǎn)市場還應(yīng)當(dāng)公開、透明，不僅要公開土地交易的成本、單價，還應(yīng)該公開一手房的價格、二手房的價格，這樣百姓才會看到真實的房市信息。
