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同煤集團軒煤公司物業管理處   李舂蘭

 物業管理作為國有企業的一部分,在受到傳統體制的影響,不少的物業管理部門不能適應市場經濟的要求,經營機制不活,管理水平落后,服務意識不強,創新觀念滯后,企業經營虧損,有的甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權,比較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展,不僅阻礙了物業管理市場地健康發展,也影響了物業管理市場化地發展進程。
    一、物業管理轉制的實踐
    企業物業管理的企業化；傳統意義上的房管所管理已經不適應市場化、規模化、專業化發展的方向。這就迫使眾多的物業管理不斷從服務意識、服務理念、管理手段的創新,從可持續發展角度出發產生新的物業管理和服務模式。積極探索公有制多樣化實現形式搞好管理。
    按照有關“抓大放小,有所為,有所不為”的企業改制要求,積極探索建立真正的以資產為紐帶的由法人、自然人多元投資的有限責任公司,明晰企業資產結構,明確各股東的責任、權利和義務,強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力,建立和健全物業管理企業所具備市場準入的基本條件。
    二、物業管理企業化改制的發展
    物業管理企業的發展必須做大做強。通過“二次改制”的企業,在通過資本運作,實施產業重組,走聯合發展的道路的思路,引發了改制企業的第二種形式一一外部投資者所有制,即把企業的所有權通過充分引入競爭機制,出售給企業現任管理層以外的投資者或通過增資擴股將控股股東地位讓給外部投資者。這樣公司的控制權開始流動起來后,才有可能通過市場競爭機制給企業找到最合適的控制者。
    現在我國的物業管理企業主要有二類：①由房管所轉制的物業管理公司、②由開發商建立的物業管理公司和以適應市場需要而成立的各類物業管理公司及保安、保綠、保潔、維修等專業公司。
    物業管理應當走市場化運作、規模化經營、專業化發展的道路。而資產重組和產權多元化不僅符合建立現在企業制度的客觀要求,而且也是企業實現規模化管理、發展,市場化經營、運作道路的有效手段。一般來說,物業管理企業創新發展現在有3種產業重組的模式:(l)以尋求規模經濟效益、實施專業項目管理為目的的產業重組、聯合發展:(2)以按照物業管理的業務內容組建的專業服務管理機構,比如保安、保潔、綠化、工程維修等物業管理的專業部門。它有利于統一物業管理專業服務的標準,統籌物業管理專業服務安排,提高資源的配置、使用效率。(3)以各自的長處、特色進行的人員、機構、資產的重新整合,組成集約化的新業務聯盟形式的資產重組。這樣既有利于節約管理成本、共享資源，憑借優質化和人性化的管理與服務實現規模管理帶來的經濟效益和增強企業在市場上的競爭能力。
    物業管理部門決策機制的變化、管理水平的變化和拓展效益的變化。企業在運行上一切以市場為導向,減少盲目性:觀念更新使企業人事制度形式多樣,靈活有效:在制度上管理規范、嚴格,加之有效的機制保障:自主經營意識增強,強調企業以產生經濟效益為中心,新業務、新增長點開拓速度加快。
    管理模式專業化的物業管理的發展;成立專業的物業設施設備維護、綠化養護、物業投資咨詢,并聯合眾多的比如保潔、保安、特約服務機構部門管理服務、為客戶提供全方位的專業、優質的服務保障。同時將著重于加強管理、進一步提高管理水平、設立投訴中心,把對客戶的優質服務工作放在第一位，提升綜合競爭力、服務業主、服務社會。